ZAKELIJK-NIEUWS-LANDELIJK
Wie in Haarlem of Heemstede een woning koopt, koopt vaak een huis van vóór de oorlog. Zo’n woning heeft karakter, maar ook een bouwjaar dat om aandacht vraagt. Een bouwkundige keuring geeft vóór de aankoop inzicht in de staat van het huis, zodat de koper weet welk onderhoud er op korte en langere termijn te verwachten valt. Dat inzicht weegt zwaar, omdat kopers in Nederland een onderzoeksplicht hebben.
De onderzoeksplicht van de koper
Een verkoper moet gebreken melden die hij kent, maar de koper heeft zelf de plicht om onderzoek te doen naar de staat van de woning. Wie een zichtbaar gebrek over het hoofd ziet en pas na de overdracht aan de bel trekt, staat juridisch vaak zwak. Een bouwkundig rapport is een gangbare manier om aan die onderzoeksplicht invulling te geven. Het rapport legt vast wat er op het moment van de keuring waarneembaar was, en dat document kan later van waarde zijn als er discussie ontstaat over wie wat had kunnen weten.
Wat een keurder wel en niet kan vaststellen
Een bouwkundige keuring is een visuele, niet-destructieve inspectie. De keurder loopt de woning van dak tot kruipruimte na en beoordeelt wat zichtbaar en bereikbaar is, zoals de staat van het dak en de technische installaties. Er gaan geen muren of vloeren open.
Dat betekent ook dat een keurder geen uitspraken doet over wat aan het zicht onttrokken is. Ziet hij aanwijzingen die om verder onderzoek vragen, bijvoorbeeld scheurvorming die op een funderingsprobleem kán wijzen, dan benoemt het rapport dat als aandachtspunt met een advies voor specialistisch vervolgonderzoek. Voor de koper is dat onderscheid nuttig: het rapport scheidt wat vaststaat van wat nader uitgezocht moet worden, zodat de koper weet waarover hij zekerheid heeft en waarover nog niet.
Waar de keurder bij oudere woningen op let
Vooroorlogse woningen in Haarlem en omliggende gemeenten hebben andere aandachtspunten dan nieuwbouw. Denk aan verouderde elektra of houten vloerdelen boven een vochtige kruipruimte. Geen van die punten hoeft een reden te zijn om van de koop af te zien, maar ze bepalen wel het onderhoudsbudget voor de komende jaren. Wie in deze regio een aankoop overweegt, kan een bouwkundige keuring haarlem laten uitvoeren door een bureau dat dit type woningen goed kent. Een keurder die vaak in vooroorlogse huizen komt, herkent de gebreken die bij dat bouwjaar horen sneller dan een generalist.
Het rapport vermeldt per onderdeel de bouwkundige staat en een indicatie van herstelkosten. Dat geeft de koper een onderbouwing in de onderhandeling: een dak dat binnen enkele jaren vervangen moet worden, is een concreet gespreksonderwerp bij het bepalen van de prijs.
De ontbindende voorwaarde in het koopcontract
Kopers kunnen in het koopcontract een ontbindende voorwaarde voor de bouwkundige keuring laten opnemen. Die voorwaarde geeft de mogelijkheid om zonder boete van de koop af te zien als de keuring gebreken aan het licht brengt waarvan de herstelkosten boven een vooraf afgesproken bedrag uitkomen. De keuring moet dan wel binnen de afgesproken termijn plaatsvinden, want na die termijn vervalt de voorwaarde. Wie de keuring dus als voorwaarde opneemt, plant die direct na het tekenen van het voorlopige koopcontract.
De keuring plannen vóór de aankoop rond is
Een bouwkundige keuring is bij een oudere woning in deze regio een verstandige stap, en het beste moment is vóór het verlopen van de bedenktijd of binnen de termijn van de ontbindende voorwaarde. Onafhankelijke bureaus zoals Keuringsdienst voor Wonen voeren dit type keuringen uit in de regio rond Amsterdam en Haarlem. De koper ontvangt daarna een rapport waarmee hij de aankoopbeslissing en een eventuele prijsonderhandeling kan onderbouwen. Zo wordt een huis met karakter geen huis met verrassingen.